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我国“二套空置房”完全可满足720万家庭租房
2013-04-24 16:38:22   来源:北青网    评论:0 总点击:

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MTO租房补贴对我国的启示

相比于大规模修建保障性住房,通过租房补贴来帮助低收入家庭解决住房问题成本更低,地方政府实施的灵活性更大。 M

TO成效显著

1994年美国实施的“向机会迁居”(Moving To Opportunity,MTO),是由美国住房和城市发展部(HUD)设计的解决低收入家庭住房问题的一项社会实验,通过给居住在贫困社区的贫穷家庭发放租房补贴券,鼓励这些家庭向非贫困社区搬迁。

目前,美国有超过130万个家庭依靠这一项目支付房租。当家庭找到合适的住房时,使用HUD发放的租房补贴券,只需用其总收入的10%支付租金,而公共住房机构将支付余下的住房租金。为维持这一项目运转,美国财政用于此项目的财政补贴不断增加,2013年计划投入190亿美元用于支持这一项目的运营。

在项目实施初期,参与此实验的家庭都居住在极度贫困社区,大多数家庭户主是妇女,2/3的家庭是非裔美国人,1/3的家庭是西班牙裔人;此外,这些家庭中有75%的户主在领取福利金,40%多的户主未完成高中学业,而且大多数有2~3个小孩。为准确评估租房补贴对贫困家庭的影响,这些家庭分别被随机分配到两组,一组家庭获得租房补贴券,另一组作为对比,不能获得补贴券。

在项目实施5~7年后的中期评估发现,获得租房补贴券的家庭,其生活状况比没有获得的家庭有显著提高。例如,对生活居住安全感以及住房和邻里的满意度都有显著提高。同时,对于减少青少年犯罪行为方面,MTO的效果也较明显,获得房租补贴家庭的子女犯罪率比没有获得的家庭低6%~11%。

在项目实施10~15年后的长期评估发现,获得租房补贴券的贫穷家庭更愿意搬迁到贫困比例较低社区居住,这在很大程度上可以降低贫困居民聚居导致贫民窟形成的可能性。获得补贴券的家庭迁往的社区平均贫困率为11%,而没获得补贴券家庭所居住的社区,贫困率高达40%。

MTO对我国的启示

笔者认为,美国MTO项目显著的效果,对我国房地产市场的发展和解决贫困城市家庭住房问题有一定的借鉴意义。

一些家庭(贫穷家庭或者年轻的家庭)在收入较低情况下买不起房,我认为应使用租房补贴券鼓励他们租房。这对我国楼市发展至少有以下几个方面的好处:

首先,鼓励使用租房补贴券可以将住房市场的存量房释放出来,作为现有房地产市场的补充。我国房地产市场上有大量的存量房可供释放,根据2011年中国家庭金融调查的数据,我国有18.65%的城镇家庭有两套或两套以上的住房,而其中有67.54%的家庭未出租其房屋。如果政府使用租房补贴券,鼓励年轻或贫穷家庭租房而非购置住房,那么不但能缓解这部分家庭的购房压力,同时有助于租房市场的发展。

其次,向家庭提供租房补贴券,有利于促进劳动力的流动,使得劳动力资源得到有效配置。家庭受住房的约束较大,影响家庭成员在劳动力市场上的流动。工作初期购房能力不强,也不一定能从事最为适合的工作,在这种情况下购房,不仅加重了整个家庭的经济负担,也增加了更换工作的成本,影响了整个劳动力市场资源配置的效率。从这个角度来看,我认为发展租房市场、使用租房补贴券的办法能够缓解这一问题,家庭成员更换工作所受约束会减少,住房导致的劳动力流动性不足的问题能得到有效解决。

租房补贴券在我国实施的可行性

目前我国主要以保障房建设来解决低收入家庭的住房问题。2011年开工建设保障性住房和棚户区改造房1000万套,计划投资1.3万亿元,而其中5000亿元由中央和地方政府共同承担,8000亿元由社会机构和企业承担。根据CHFS的数据,收入位于25%分位数以下的城镇家庭,年平均收入约为8800元,全国大约有5250万的城镇家庭位于这个水平以下,这部分家庭的住房负担较大,房贷余额和收入比为1.49,而全国城镇的平均水平为0.53。

如果将保障房投资的10%(减少的保障性住房数量为100万套)进行租房补贴,平均每户贫困家庭补贴1500元/月,那么将解决720万家庭的租房问题。同时,我国城镇家庭户均住房数量为1.23套,其中67.54%有二套房的家庭住房未出租,住房空置率约15.5%(0.23×67.54%),据此推算我国城镇二套房空置的数量约为3260万套,完全可以满足720万家庭的租房需求。

相比于大规模修建保障性住房,通过租房补贴来帮助低收入家庭解决住房问题成本更低,地方政府实施的灵活性更大,这种间接的调控和补贴手段或许是一个不错的思路。(作者系西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任)

黄鸣:我国应尽快制定《租房法》保障租户利益

全国人大代表、皇明太阳能董事长黄鸣今日在接受中国经济网、和讯网联合访谈时表示,我国调控房价带来城市房租增长过快,因此规范租房很迫切也很重要,黄鸣建议制定《租房法》,规范租房业,保障房屋租客的利益。

有关资料显示,城市居民拥有产权房比率最高的是美国,为68%,英国为56%,欧洲其他国家为30%到50%之间。有专家分析,一个比较合理的结构是,30%的人买房住,70%的人租房住。

黄鸣说,在德国租房并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”、“社会地位低下”等的代名词。就连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。租房市场完善的西方国家,一个明显的共同点是考虑房屋租客利益,也就是说有健全的法规制度保障租房者具有长期稳定的住所。

黄鸣认为,未来不管对“使用租赁”还是“收益租赁”,也就是说不管是居住,还是经营,其涉及范围可以说面广量大。规范租房,对于保障租房者、业主的利益,稳定经营秩序,建设和谐社会,都至关重要。现在我国控制房价带来的城市房租增长过快,也说明了规范租房的迫切性、重要性。因此,建议国家尽快制定《中华人民共和国租房法》。

黄鸣进一步解释,从理论上讲,合同双方在法律上是平等,但租房合同的一方表面看来是房东,其实是“物”(房子),而租房合同的另一方不仅表面看来是房客,而且实际上是“人”。“人”和“物”在法律面前不是平等的,所以租房法中首先应当考虑的是“人”的利益,其次才是“物”的利益。房子作为私有财产,房东把房子租给房客,不能仅成为房东(财产所有者)的投资和盈利,而且必须兼顾房客(财产使用者)的利益。房东租给房客的不是一台机器或某个工具,而是住房。住房是给人住的,是一个人或一个家庭生活的中心场所。所以对住房的保护已经作为基本人权写入了宪法。有的国家《租房法》规定,即使租客有欠租违约等行为,业主也要出示足够证据,然后由执法人员实施收屋。

以德国为例,在1900年德国民法产生的时候,并没有什么对租房者的保护措施。直到第一次世界大战后,由于住房的紧缺在1917年通过了租房紧缺时期保护法(Mietnotrecht),对房东解除房约和提高房租作出了法律限制。六十年代末房租又不断飞涨。所以社民党1969年底执政后,马上出于对房客的保护,大幅修改和通过了新的租房法(1971.11.25),即今日租房法的蓝本。该法原来是作为有时间限制的临时法律,1974年12月18日联邦议会通过将该法作为正式的永久法律。两年前社民党和绿党重返执政党位置后,首先想到的又是对租房法的修改,并于2001年3月21日再度通过了新的租房法。

德国联邦政府希望所有超过五万人口的城市,由市政府主管的市政建设部门(Bauverwaltungsamt)或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构,根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的房租建议表,并公开发表。该表每两年更新一次,如果因故没有更新,则仍然援用旧表。该表不仅适用于该地区,原则上也适用于所有与该城市有相近(经济、交通等)情况的城市。根据许多法庭判例,租房价格表是公认的最为可信和权威的,也基本作为法庭审理房租合理与否的依据。为此,反对党激烈反对这种做法,说这实际上是政府在定房租,而不是市场在定房租。

因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的,所以房租的具体价格应当在“合理房租”上下波动,即租房状况相对于通常情况较好或较差的情况下,其房租也要相应地、适当地提高或降低。但这样的提高房租是有限度的。根据法律,房租超高指房东所定的房租超出“合理房租”的20%,则就作为“房租超高”(Mietpreisueberhoehung)论。根据经济犯罪法,这种情况已经构成了违法行为(Ordnungswidrigkeit)。房客可以向法庭起诉,不仅房租将立即降到最高超出“合理房租”的 20%,而且房东将受到最高10万马克的罚款。房租暴利:如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%,则就作为“房租暴利”(Mietwucher)论,根据刑法,这已构成了犯罪行为,房东将受到更高罚款,甚至判至三年徒刑。

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