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国五条细则打乱二手房交易节奏 急赶政策末班车
2013-03-07 11:26:33   来源:东地产财经周刊   评论:0 总点击:

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“近期相关房地产调控政策将出台,目前待选方案有2种‘二套房7成首付贷款利率为1.3倍’,实施时间仍未确定。”2月19日,一则微博掀起敏感楼市波澜,受到业界广泛关注。

正当人们还在揣测传言是否实行时,3月1日晚,“国五条”实施细则解除了人们的疑虑。

细则中“严格按转让所得的20%计征”无疑是最大看点,也一举打破了二手房市场原有的平静。

3月2日、3日,细则出台首个周末,沪上不少房地产交易中心排起了长队,二手房中介门店挤满了前来咨询的客户,也有不少购房者怀揣着现金直奔中介门店看房。

“以前一个单子至少需要周旋3-6天,这两天24小时内就能实现成交,多看房者拿着现金就直接看房了。”德佑地产中二区区域经理张剑东告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)。

买卖双方急赶政策“末班车”

连日来,《东地产》走访沪上多个房地产交易中心和中介门店了解到,很多房东和购房者赶在地方细则落地之前出手,卖家抢过户,买家忙看房,而此前一些选择惜售、大幅跳价的房东也随大势调低价格预期。

《东地产》了解到,此前有两种所得税征收方法,对于非普通住宅,分别是按照总价的2%和买卖差额的20%征收。

在市场实际交易中两种征税标准的差异体现明显:如果一套房子200万买入,300万卖出,按总价2%,则为6万元;按差价20%,则为20万元。这对于曾经的投资客来说是非常严重的获利切割。

3月2日,“国五条”细则出台次日,普陀区房地产交易中心人头攒动,张先生在长队的最末端,他告诉《东地产》:“早上中介打电话说中央出台了新的个人所得税政策,前两天房[简介 最新动态]子已经签好合同,就等着过户了,听说有新政策出台,就赶紧过来过户,没想到这么多人。”

对此,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向《东地产》表示,这种市场反应很正常,在地方政策正式落地前,税费标准还是按之前的政策执行,等政策落地后,卖家要承担的成本会高很多,而且也难以全部转嫁给买家。

汉宇地产市场研究部经理付伟同样表示,这两天,由于担心受到新政影响,已经签合同的单子加快了交易流程,出现集中过户现象。

“很多房东在二手房市场回暖的时候大幅跳价惜售,现在很后悔。从新政细则出台的首个周末成交数据来看,成交的均价已有所下降。地方政策落实前,也会有很多房东随市调低挂牌价。”付伟补充道。

张剑东说,自3月1日新政细则出台,一部分房东开始有些着急,其中,诚意卖家表示愿意小幅让价,或承担额外增加的税费费用,以此来促成快速交易。

而对于买家来说,很多买家担心卖家将个税负担转嫁到自己身上,有意向的客户都赶在新政生效前加速交易。

《东地产》走访沪上多家中介门店了解到,最近二手房成交活跃,很多客户赶在地方政策正式落地前搭上“末班车”,免去高昂的税费。

上海中原共康分行经理王来香向《东地产》介绍,近几日,门店的上门看房量和咨询电话都非常多,而且成交量也比较可观,仅3月3日一天共康分行就成交了4单。

《东地产》在该门店驻留仅半小时,来来往往咨询的客户有四五组。

235万元“拿下”共和新苑[最新消息 价格 户型 点评]一套107平方米三室的吴先生告诉《东地产》:“我是第一次在上海置业,担心国五条细则落实下来,会多出很多税,所以当天看中当天就下定签合同了。”

或促使刚需分流新房市场

国五条细则落实地方已经箭在弦上,二手房交易成本提升后是否会再度转嫁,引起了购房者的普遍担忧。刚需客户对于这项政策较为敏感,除了赶搭“末班车”,也有不少购房者将目光瞄准新房市场。

根据汉宇地产研究部提供数据显示,税费的调整,已影响到外围部分区域二手房表现,二手房客户流向新房市场所占比重约为4~5成。

汉宇地产川周分行经理吴建业向《东地产》介绍,原先板块内次新房小区与周边在售新房相比,售价基本处于持平状态,此细则出台后,对区域内二手房具有较大冲击作用。

据统计,约占半数的意向客户将目光纷纷投向新房市场。

在徐家汇工作的小曾,因女儿到了上幼儿园的年纪,希望购置一套总价在150万元左右的学区房。

小曾一直在浦东很多学区板块看二手房,但由于税收政策出现新变化,小曾因购房资金没有到位而不能赶政策“末班车”。于是,小曾一家选择放弃购置二手房的念头,“转战”至新房市场。

无独有偶,相似情形也发生在嘉定新城板块。《东地产》从汉宇地产新城分行陆经理了解到,新政出台后,实际出手购买二手房的客群数量有限,买家除了重拾观望态度外,有强烈购房意愿的置业者更多地将目光投向新房市场,预计约占四成比例。

永庆房屋总经理陈史翎在向《东地产》表示,在上海地方政策执行细则未出台之前,二手房市场将迎来交易高峰。此后,部分购房者将回归新房市场。

汉宇地产市场研究部分析师张颀分析认为,短时间内,个税新政难以被市场消化,大部分房东还是会将税费成本转嫁于购房者之上,从而导致二手房与新房价格倒挂,迫使部分置业需求转向新房市场,二手房价格回调后,需求才会回流。

中介公司静观其变

陈史翎在接受《东地产》采访时说,“按转让所得的20%计征个人所得税”对二手房市场势必会产生非常大的影响。

陈史翎认为,如此沉重的个税,必然会促使房东将一部分负担转嫁到购房者身上,而购房者将会更加理性,追价的可能性不大,从而导致成交量萎缩。

这对靠二手房交易为生的中介公司而言,无疑是个严重的打击。

陈史翎告诉《东地产》,目前静观其变,今年不会增加或减少门店数量,先看市场反应再做打算。“我们现在很少做一二手联动,事实上很多中介公司也已经不愿意这样做。因为做一手房资金回笼实在太慢,需要一两年的时间。”陈史翎强调。

对于新政可能促使二手房交易量萎缩,宋会雍坦言:“走一步算一步,在各地政府调控细则出台前,房产交易不会受到此次政策调整影响,后面还要看上海具体如何实施。”

不少业内人士表示,新政可能促使中介行业的经营短期内会受到一定影响,这将进一步推动中介行业的洗牌。其中,中小型中介和业务结构单一的中介将面临较大考验。

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