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楼市调控“十年” 长效机制建设亟待加强
2012-09-11 10:10:43   来源:《城市周刊》   评论:0 总点击:

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        自2003年“121号文”出台至今,我国房地产调控已历经十年。我国房地产调控政策持续加码,信贷、税收、土地、限购等各项手段频出。然而,在城镇化和收入水平提高等多项因素作用下,房价仍然大幅上涨。业内人士认为,未来的楼市调控将更强化长效机制。
调控力度持续加码
       2003年6月13日,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即“121号文”),首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”,并强调坚持住房市场化的基本方向。这被认为是房改以来的第一份楼市调控文件。
       “121号文”从住房供应、土地供应、信贷制度、市场体系、市场秩序等多个方面入手,提出了房地产市场调控的大方向。其中,“搞活住房二级市场”、“控制高档商品房建设”、“加大住房公积金归集和贷款发放力度”、“加强房地产贷款监管”等手段,均对此后的制度设计和市场走向产生了重要影响。
       此后,我国房地产政策进入密集出台期。2004年,国土资源部发布“71号令”,土地出让制度的“831大限”由此而来。此后,银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》,对房地产项目自有资金等做出规定。
       随着市场的火爆,2005年,一份旨在给楼市降温的文件出台。当年3月,国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”,要求“高度重视稳定住房价格”、“大力调整住房供应结构,调整用地供应结构”等;5月,又规定个人购买不足2年的住房对外销售,应全额缴纳营业税,以控制炒房行为。
       2006年是政策出台最为频繁的一年,除“国六条”再次强调给楼市降温以外,“限外令”首次启动;二手房交易中,缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年,二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。更重要的是,“90/70”户型政策随着九部委的“十五条”出台。
       这几年,我国房地产市场一直保持快速上升的态势,房价涨幅也远远超过居民收入增长速度。但随着楼市调控政策的持续发酵,以及金融危机突然爆发,2008年,房地产市场骤然下行,不少城市房价大幅下跌,一些企业因为资金链断裂而破产。
       2008年底,一系列旨在“救市”的调控政策出台,房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免,居民购买首套房最低首付比例调整为20%,贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激,房地产市场迅速回暖,一批濒临破产边缘的房企起死回生。到2009年,房地产市场再次回归到旺盛增长的局面。
       2010年3月16日,北京一天之内诞生三个“地王”。此后,市场交易量继续冲高,房价也继续保持快速上涨。当年4月,调控楼市的“新国十条”出台,对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月,“新国五条”出台,将房贷首付款比例调整到30%及以上,暂停三套房贷;同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。
       去年1月,被称为“史上最严”的“新国八条”出台,要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”,此举也被认为是本轮调控的“杀手锏”。同时,新政将二套房的最低首付比例提升至60%,贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。
强化长效机制建设
       事实上,尽管楼市调控频繁,但长效机制建设等方面仍需加强。
       根据国家统计局的数据,今年7月CPI同比上涨1.8%,创近30个月来的新低。与此同时,随着国务院督查组对楼市督查的结束,出台新一轮楼市调控政策的预期十分强烈。
       业内人士呼吁,楼市调控政策的制定和出台对宏观经济走势过于依赖,正是其缺乏长效机制的体现,这种情况亟需改变。
       中国房地产研究会副会长顾云昌对中国证券报记者表示,多年的楼市调控并未解决根本问题,即地方财政对土地过于依赖,保障房建设缺位,投资渠道缺乏。这也是导致供需失衡和房价上涨的根本原因。
       根据财政部的数据,2011年全国国有土地使用权出让收入3.3万亿元,同比增长22%,在楼市调控的背景下仍创历史新高。但今年上半年,不少地方土地出让金大幅下滑,造成地方财政收入增速大幅减缓。这被认为是地方微调楼市政策的主要动力。
       国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,对需求的限制导致开发商的销售回款减少,资金来源受限,最终会影响到市场供应。
       巴曙松表示,在过去十年的房地产调控中,房地产市场的不少问题定位不清晰,责任不明确。其中,保障房要建多少,城市要有多少人口,现在的房子多少套,这些问题均未得到解决。
       中国房地产业协会副会长朱中一近日在博鳌房地产论坛上表示,目前房地产市场总体平稳、调控成果正进一步显现。要抓紧利用当前的有利时机,在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上,妥善处理好市场供应与政府保障的关系,合理划分中央与地方的责任,抓紧建立中长期制度。
       在新一轮楼市调控中,保障性安居工程建设、个人住房信息系统建设、房产税试点推进等措施,均被认为是楼市调控的重要长效机制。不少观点认为,在新一轮的房地产调控政策中,上述手段将得到强化。


                                                                                                                              (中国证券报)

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